很多房东签订租赁协议时，习惯添加“租赁期间所有安全事故由租客自行承担”的条款，认为签署书面约定就可以免除自身责任。天纵鉴定（SKYLABS）近日看到浙江温州洞头法院所审理的一起触电致死纠纷案，该案给出明确答案：预先免除人身损害责任的约定并不具备法律效力，再加上司法鉴定佐证线路隐患问题，房东因疏于设施维护承担巨额赔偿。

2025年，王某租赁瓯某公司名下商铺经营熟食生意，租赁合同中明确约定，租赁期间水电产生的安全事故以及全部损失，均由承租方独自承担。这间商铺同时配备220V常规用电和380V工业用电，适配烤鸭炉、冷藏柜等大功率设备。但店内原有线路老化、电线线径偏小，整体供电负荷达不到经营使用标准。租赁期间王某频繁碰到电路跳闸、设备外壳带电的问题，多次向出租方反馈安全隐患，房东却迟迟没有开展彻底整改。

事故当天，王某第一次触电后立刻叫来电工检修，维修人员仅更换开关、临时拉扯电线，没有解决线路过载的核心问题。没过多久，王某操作冷藏设备时再次遭受电击，经抢救无效不幸离世。

王某家属提起诉讼之后，为厘清死亡原因、判定电路故障和事故之间的关联，法院依当事人申请，委托具备资质的司法鉴定机构开展两项关键鉴定工作。法医病理鉴定确认，死者的死亡原因为电击导致的急性呼吸循环衰竭；产品质量类鉴定机构对商铺配电线路、线缆规格、线路敷设方式全面检测，出具正式鉴定报告，证实商铺电线线径不符合大功率设备的用电标准，老旧线路长期过载运行，设备漏电问题由线路施工不规范、配电设施维护不到位造成，设备漏电和本次触电事故存在直接因果关系 。

房东瓯某公司依旧拿出合同免责条款进行抗辩，主张安全隐患是租客日常使用不当导致。承办法官结合鉴定意见书、租客沟通记录、电工检修记录综合评判：出租方作为场地产权人和供电设施提供者，负有法定的安全保障义务，不能依靠合同约定免除人身伤亡方面的责任。租客多次反馈漏电隐患，事发当日已经出现触电险情，房东明知重大风险，既没有断电停业，也没有安排人员彻底整修，长期放任安全隐患存续，过错十分明显。《民法典》第五百零六条规定，合同预先免除造成对方人身损害责任的条款自始无效，即便租客签字确认，也无法免去房东的法定责任。

经过司法鉴定结论佐证和法官释法说理，瓯某公司认可自身管理失职，最终双方达成调解协议，一次性赔付死者家属50万元。

眼下夏季来临，商铺用电负荷大幅上涨，漏电、起火事故进入高发阶段，结合本次案件给房东和租客提出实用建议。

房东不要依靠免责协议规避自身义务，商铺出租前应当委托专业机构对配电设施开展安全检测；租客反馈跳闸、漏电问题，必须安排持证电工彻底维修，必要时可委托天纵鉴定等想过鉴定机构出具电气鉴定报告，提前排查隐患。

租客在日常经营过程中，发现用电异常及时留存聊天记录、检修单据；房东拒不整改时，可以暂停大功率设备使用，必要时自行申请电气安全鉴定，保留后续维权证据。

最后，天纵君要说的是免责条款并不能挡不掉法定责任，设施安全检测和日常维护，才是出租双方长久的保障。